부동산 투자, 세가지 원칙

[출처:Pixabay_이것만 지켜도 부동산 투자 실패하지 않습니다,]

부동산 투자원칙, 첫 번째

우리가 어떤 일을 할 때 스스로 만든 원칙에 따라 행동합니다. 부동산 투자도 마찬가지로 투자원칙이란 것이 있습니다. 워렌버핏 같은 경우도 투자 원칙이 있습니다. 첫째, 투자금을 잃지 마라. 둘째, 첫 번째 원칙을 지켜라. 셋째, 첫 번째와 두 번째 원칙을 지켜라. 제가 부동산 투자를 위한 책들을 보면서 정리했던 세 가지 원칙에 대해 이야기를 하려고 합니다. 요즘 상황에도 굉장히 도움이 될 것 같아서 함께 이야기를 해 보려고 합니다. 첫 번째는 지금보다 대출 이자가 2배 정도 늘어도 감당이 가능한 부동산을 구입하라는 것입니다. 보통 사람들은 현재의 이자만을 보고 투자를 하는데 부동산은 10년을 내다보고 하는 장기투자이기 때문에 금리상승기와 금리인하기를 늘 반복합니다. 저금리 시대에는 이자가 부담이 되는 수준이 아니겠지만 금리가 상승했을 때 버티기 어려운 투자처가 되기도 합니다. 그래서 지금보다 이자가 2배 이상 늘어도 내가 버틸 수 있다고 생각하는 곳에 투자를 해야 합니다. 올해 이자가 많이 올랐습니다. 영끌족(영혼까지 끌어모아 내 집을 마련한 사람들)이라는 단어도 생겼습니다. 금리 인상으로 인해 최근에는 자산을 버티지 못하고 부동산 시장에 다시 내놓는 그런 상황이 되었습니다. 우리가 이러한 상황을 겪지 않으려면 자신의 수준에서 금리가 두 배 올라도 감당이 가능한 부동산을 구입해야 하는 것입니다. 그렇게 구입을 했다면 부동산을 눈물을 먹고 다시 내놓는 일이 없었을 것입니다.

 

부동산 투자원칙, 두 번째

어설픈 두 개보다 확실한 하나의 투자를 하시기 바랍니다. '똘똘한 한채'라고 말하기도 합니다. 우리는 기본적으로 자본금이 한정되어 있기 때문에 가장 최대한의 효율을 내는 것이 중요합니다. 주식은 분산하면 위험도가 낮아지지만 부동산은 반대입니다. 분산하게 되면 위험도가 높아지며 부동산 하락 시에 더 큰 충격을 받게 됩니다. 여러 개를 투자할 시기는 분명 있기는 합니다. 여러 개를 투자하여 자본소득을 늘릴 수 있는 다주택자가 유리한 시절도 있었습니다. 세상은 변하고 트렌드도 계속 바뀝니다. 다주택자로 변신해야 할 시기에는 다주택자가 되어 자본소득의 증가 속도를 높이는 것도 좋은 방법입니다. 지금은 다주택자에게 세금을 과하게 부과하다 보니 그 수익률이 높지 않고, 취등록시에도 취등록세가 많이 부과되는 점을 고려하여 판단을 내리는 것이 좋습니다. 초기 투자 시에는 내가 최대한 살 수 있는 가장 좋은 것을 구입하시는 것이 맞습니다. 상가나 오피스텔보다는 아파트를 한 채 사는 것이 더 좋습니다. 지방에 두 채 사는 것보다 수도권이나 서울에 한 채 사는 것이 세금적인 측면에서 유리합니다. 앞으로 지방의 다주택자들에 대한 정책이 바뀔 것이라는 이야기가 있습니다. 실제로 정책이 바뀌게 되면 또 그 상황에 맞게 대처하면 됩니다. 

 

부동산 투자원칙, 세 번째

초기에 자산을 늘리고 싶다면 오피스텔, 상가등은 좋은 투자처가 아닙니다. 여러분이 자산을 늘리고 싶다면 주택이나 아파트를 구입하는 것을 추천합니다. 많은 사람들이 오피스텔을 사서 월세를 받으면 좋지 않느냐고 말을 합니다. 하지만 오피스텔은 한두 달만 공실이 생겨도 수익률이 확 낮아지며 실제로 가격이 많이 오르지도 않습니다. 그리고 세입자가 들어오고 나가는 날짜를 맞춰서 공실이 생기지 않게 구한다는 것이 생각보다 쉽지 않습니다. 물론 직장이 많은 지역이라면 공실이 생기지 않게 하는 것이 가능하겠지만 전국의 모든 지역의 오피스텔이 그렇지는 않습니다. 대부분 노후에 월세를 받겠다고 오피스텔이나 상가를 구입합니다. 이런 분들도 전액 현금을 주고 사는 것이 아니라 대출을 어느 정도 실현하여 구입합니다. 월세를 받아서 대출을 갚고 남은 것을 가지고 생활을 하겠다고 생각합니다. 그런데 실제로 공실이 발생하면 대출금이 밀리게 되는 현상이 종종 발생합니다. 오피스텔, 상가 등은 내 자산이 안정되고, 여유분이 있을 때 투자하면 좋은 부동산들입니다. 이것이 우리가 많이 하는 실수 중에 하나인 것 같습니다. 여러분들이 자산을 늘리고 싶다면 아파트나 주택에 먼저 투자를 시작해 보는 것을 추천드립니다. 세상의 모든 사람들의 마음은 모두 제각각 다릅니다. 어떤 사람들은 주택을 소유하고 싶어 하고, 누군가는 그렇지 않습니다. 세상에는 적절한 다주택자, 적절한 유주택자, 적절한 무주택자가 모여서 굴러가는 것 같습니다. 얼마 전까지만 해도 과도한 저금리와 유동성으로 인해 다주택자들이 단기간에 시세차익을 노리고 투기성으로 접근하는 사람들이 있었습니다. 지금은 높은 금리로 많은 어려움을 겪고 있기도 합니다. 열심히 일하고, 금융신용도를 높이면서 누군가와 비교하는 것이 아니라 조금씩 자신의 자산을 키우는 것이 노후를 대비하는 방법이라고 생각합니다. 감사합니다.